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dafa888asia手机版|商品房买卖中出卖人欺诈行为的认定及民事责任承担

人气:2342 发布时间:2020-01-11 16:22:36
本文的内容主要集中在商品房销售中开发商欺诈的认定和民事责任的承担。关于开发商对欺诈行为的民事责任,将与一般法律规定和特殊法律规定分开讨论。(五)商品房买卖中确定出卖人欺诈行为的判决规则概述。关于商品房销售中出卖人欺诈行为的认定,目前最高人民法院《商品房解释》第八条和第九条明确规定了商品房销售中构成恶意违约或欺诈的五种情形,具体包括:1.商品房买卖...

dafa888asia手机版|商品房买卖中出卖人欺诈行为的认定及民事责任承担

dafa888asia手机版,随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入,房地产作为一种特殊的商品,在公民的生活和消费中发挥着越来越重要的作用。鉴于我国社会主义市场经济的本质仍然是最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质文化需求,而房地产消费者的权益又直接关系到广大人民群众的基本生存权利,应当受到法律的优先保护。目前,我国法律法规尚未明确商品房销售合同中的欺诈行为及其法律后果,导致商品房销售者以经济利益为驱动,通过欺诈手段获取利益,严重违反诚信原则。本文的内容主要集中在商品房销售中开发商欺诈的认定和民事责任的承担。

至于欺诈的认定,主要探讨构成欺诈的具体情况(是否仅限于最高法律司法解释中明确规定的几个案例?例如,开发商的虚假宣传和产品质量问题是否也构成欺诈?)以及确定欺诈的标准(是否以开发人员实施欺诈的意图为前提?两个方面。

关于开发商对欺诈行为的民事责任,将与一般法律规定和特殊法律规定分开讨论。对于这部分内容,文章还延伸讨论了商品房交易中的惩罚性赔偿,以及我国《消费者权益保护法》(以下简称《消费者权益保护法》)规定的三倍惩罚性赔偿能否适用于商品房销售者的欺诈行为。

一、商品房销售中出卖人欺诈行为的认定

(一)关于商品房的定义

商品房的延伸不仅限于“二手房”。然而,2003年,最高人民法院《关于商品房销售合同纠纷审判适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房解释》)一开始就明确指出,商品房仅指“一手房”。多年来,商品房在实践中一直被用来指“第一手房”,这一定义也被行政部门的文件所采用。改变这个定义会导致表达上的混乱和误解。因此,我们这里所说的“商品房”仍然仅限于“二手房”。

(2)消费者的定义

这里我们所说的“消费者”是指为自己或家人购买商品房的购买者。商品房买受人是否是消费者,是否需要特殊保护,在理论和实践上都存在争议。《消费法》将消费定义为“为生活消费购买、使用商品或接受服务”。消费者是相对于运营商的概念而言的。为了投资和管理目的而买房不属于生活消费。

(三)商品房销售者欺诈的定义

关于卖方的“欺诈”。根据该理论的解释,“欺诈行为”是指“一方故意制造虚假或歪曲事实,或故意隐瞒事实,致使表意文字出错并表达意图”。其构成要件之一是“必须有欺诈意图”,没有“欺诈意图”,即没有“欺诈行为”。

根据最高人民法院的解释,“如果一方当事人故意向另一方当事人告知虚假信息,或者故意隐瞒真实信息以诱使另一方当事人作出错误的意思表示,则可视为欺诈”(见《关于实施民法通则若干问题的意见》第六十八条)。作为卖方,他必须有承担惩罚性赔偿的主观意图。为此,原告必须承担举证责任。

可以看出,关于“意图”必须被视为“欺诈”的构成要素这一点,对这一理论的解释与最高法院的解释完全一致,最高法院的解释当然应当成为我们对《消费者法》第55条第1款的解释的基础。此外,《深圳市中级人民法院关于审理消费者权益案件的指导意见(试行)》第八条规定,“有证据证明消费者在购买商品或者接受服务前就知道商品或者服务存在缺陷的,经营者不得构成欺诈。应该支持想要返还购买商品的价格或接受服务的成本的消费者。要求经营者赔偿其他损失的消费者将得不到支持。”根据这一解释,《消费法》第55条第1款中提到的“欺诈”以“意图”为其构成要素。只有“意图”构成“欺诈”,而“过失”即使是“重大过失”,也不构成“欺诈”。

(4)典型案例

1.湖北金华实业有限公司与武汉浩宇房地产咨询有限公司苏金水商品房买卖合同纠纷案。

[初审法院和案件编号。]最高人民法院(2012)康敏字第24号

[裁判要点]

根据我院《商品房解释》第八条,“有下列情形之一,致使商品房买卖合同无法实现的,买受人可以要求解除合同,退还已付购房款和利息,赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未通知买受人将该房屋抵押给第三方的;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人将该房屋出售给第三人。”可以看出,只要出卖人在商品房买卖合同订立后实际将该房屋出售给第三方,买受人如不能获得该房屋,可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任,最高法院的相关司法解释并未规定该赔偿责任的适用以出卖人故意违约为前提。

2.宁夏祥龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏清华小额信贷有限公司房屋买卖合同纠纷案

[初审法院和案件编号。]最高人民法院(2013)民钟艺字第62号

[裁判要点]

本案涉及的房屋在双方签订《商品房买卖合同》时已经卖给第三方。因此,可以得出结论,出卖人在签订《商品房买卖合同》时有明显的欺诈意图。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒已售出房屋已出售给第三人的事实,导致合同终止的,买受人可以要求返还已付房价款、利息和损失赔偿,并可以要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任。

3.魏健、深圳瑞丰恒业企业管理有限公司、黄坤荣房屋销售合同纠纷案。

[初审法院和案件编号。]深圳市中级人民法院(2017)粤03钟敏17276

[裁判要点]

瑞丰恒业公司进行宣传的目的是为了促进其店铺的销售,宣传的内容具体明确。这种宣传误导公众对所涉商店的工业价值做出过度判断。根据常识,商店的商业价值对买方是否决定签订合同和商店的价格有着重大影响。瑞丰恒业公司的行为是欺诈性的。黄昆荣有权行使法定解散权。

(五)商品房买卖中确定出卖人欺诈行为的判决规则概述。

关于商品房销售中出卖人欺诈行为的认定,目前最高人民法院《商品房解释》第八条和第九条明确规定了商品房销售中构成恶意违约或欺诈的五种情形,具体包括:

1.商品房买卖合同订立后,出卖人未通知买受人,将该房屋抵押给第三方(也称“先卖后到”);

2.商品房买卖合同订立后,出卖人将该房屋出售给第三人(又称“一房两卖”);

3.故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的;

4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(也称为“先抵后卖”);

5.故意隐瞒出售的房屋已经卖给第三人或者房屋已经拆迁补偿的事实。

此外,根据《解释》第十四条第二款的惩罚性规定,出卖人应当将面积误差比超过部分的房价两次返还给买受人,由此可见,商品房面积误差超过3%的案件也可以构成欺诈案件。

司法实践中是否有其他可以视为卖方欺诈的情形?例如,开发商的虚假宣传是否构成欺诈?

判断开发商虚假公示是否构成欺诈的关键在于公示内容是否构成合同要约或要约邀请,是否会对合同的订立和房价的确定产生重大影响。如果出卖人对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺被明确确定,并对商品房买卖合同的订立和房价的确定产生重大影响,则视为要约,该行为具有欺诈性因素,开发商可视为有欺诈行为。

如果宣传内容仅被视为根据相关规定发出的邀请,则不构成合同条款。那么开发商的虚假宣传并不构成销售欺诈。

从一个例子来看,开发商更注重他们发行的小册子或广告词,不太可能被法院承认为正式报价。

从上述案例来看,司法实践中确定商品房销售者欺诈行为的标准和条件仍然存在差异。

一种观点认为,所谓欺诈是指房地产开发商(或商品房销售者)故意主观欺骗消费者的事实。卖方的行为是否可以被认定为欺诈,应在以下四个条件下进行审查:1 .欺诈者有欺诈的意图;2.欺诈者犯了欺诈罪;3.被欺诈方因欺诈而出错;4.被诈骗的一方由于错误而表达了意图。在这种情况下,证明标准相对严格。不仅要检查一方是否有欺诈行为,还要检查另一方是否因为理解错误而订立了合同。在大多数情况下,以欺诈为由申请解除合同的一方往往无法分析和证明案件是否符合上述构成要件。越来越多的商品房购买者只证明开发商(或销售者)有虚假宣传等欺诈行为,而没有或不能证明自己陷入了错误的意思表达,从而增加了诉讼负担。

另一种观点认为,只要出卖人在商品房买卖合同订立后确实存在法律规定的欺诈行为,无论出卖人是否故意隐瞒事实真相或歪曲客观事实,买受人不能取得该房屋的,可以要求出卖人承担不超过

最高法院的相关司法解释没有规定支付两倍购房款后的赔偿责任,适用这种赔偿责任的前提是卖方恶意违约。在这种情况下,证明的难度明显低于前者。

第二,出卖人对商品房买卖中欺诈行为的民事责任。

㈠一般规定

1.合同法第五十四条第二款规定:“一方当事人故意弄虚作假、胁迫或者利用他人的危险使另一方当事人订立合同的,受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。

2.《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因合同取得的财产应当返还;如果不可能或没有必要归还,应给予折扣补偿。有过错的一方应赔偿另一方因此遭受的损失。双方都有过错的,应当分别承担相应的责任。”

3.《民法通则》第一百四十八条规定:“一方当事人恶意致使另一方当事人违背真实意思实施民事法律行为的,被继承人有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。”

4.《民法通则》第157条规定:“民事法律行为无效、撤销或者认定无效后,行为人因该行为取得的财产应当返还;如果不可能或没有必要归还,应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失;如果各方都有过错,应承担相应的责任。如果法律另有规定,则应适用这些规定。”

在正常情况下,欺诈方可以要求对方返还购房款、购房款利息,并在合同无效或被撤销的情况下赔偿损失。损失赔偿限额是根据实际遭受的损失确定的。

(2)特殊规定

1.《商品房解释》第八条规定:“有下列情形之一,致使商品房买卖合同目的无法实现的,买受人可以要求解除合同,退还已付房价款和利息,赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任:

(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未经通知买受人,将该房屋抵押给第三人的;

(2)商品房买卖合同订立后,出卖人将该房屋出售给第三人。"

2.《商品房解释》第九条规定:“出卖人订立商品房销售合同时,有下列情形之一的,合同无效或者解除或者解除的,买受人可以要求返还已支付的购房价款、利息和损失赔偿,并可以要求出卖人承担不超过已支付购房价款两倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的事实;

(二)故意隐瞒出售的房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒出售的房屋已经卖给第三人或者房屋已经拆迁补偿的事实。"

(3)惩罚性赔偿制度在商品房交易中的应用

惩罚性损害赔偿,也称为惩戒性损害赔偿或报复性损害赔偿,是指法院做出的超过实际损害赔偿的损害赔偿。它具有赔偿受害者损失、惩罚和制止非法行为等多重功能。

《消费者权益法》第五十五条第一款规定:“经营者在提供商品或者服务中弄虚作假的,应当根据消费者的要求,增加对经营者所遭受损失的赔偿,增加的赔偿金额为消费者购买商品或者接受服务的价格的三倍;如果增加的赔偿少于500元,那就是500元。如果法律另有规定,则应适用这些规定。”该条例规定了惩罚性赔偿的民事责任,即“一退三补”的民事责任。此外,这是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法实例。《合同法》第113条再次重申了这一制度。(本条第1款规定:“如果一方未能履行其合同义务或未能按照协议履行其合同义务,给另一方造成损失,损失赔偿额应相当于违约造成的损失,包括履行合同后可获得的利益,但不得超过违约方在因违约而订立合同时预见或本应预见的损失。”第二款规定:“经营者在向消费者提供商品或者服务时弄虚作假的,应当依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”根据规定,如果经营者有欺诈行为,消费者有权要求三倍的赔偿。惩罚性赔偿能否适用于商品房买卖合同,是当前学术界和实务界关注的焦点,也是社会关注的热点问题。

商品房销售中的欺诈行为能否得到消费者法规定的三倍赔偿?理论界和司法实务界在理解上有很大不同。著名民事法学家梁慧星先生认为,《消费者权益法》第四十九条不适用于商品房销售(现修改为第五十五条第一款)。原因有三:第一,当《消费者法》颁布时,它针对的是假冒伪劣商品和普通商品市场的重量不足问题。其适用范围不包括商品房。同时,《产品质量法》明确排除建筑物,可以作为参考。第二,作为房地产的商品房和作为动产的普通商品是有区别的。即使出卖人在商品房买卖合同中隐瞒真实情况或者编造虚假情况,也不能等同于普通商品交易中的欺诈行为。商品房质量问题可以通过缺陷保证责任制妥善解决。第三,商品房销售合同金额巨大,每一轮都有数千万。如果决定双重赔偿(原《消费者权益保护法》第49条规定的“双重赔偿”),将导致双方利益明显失衡。在普通人的社会生活经历中,很难说这是一个合理合法的决定。

目前,许多法院也认为《消费者法》不适用于房屋销售,但不同法院的判决完全不同。在判决理由部分,一些法官认为房屋是一种大宗商品和不动产,因此该法不适用。一些法官认为该房屋已经通过验收,没有质量问题,因此该法不适用。其他法官简单地指出,住房不属于产品质量法的调整范围,应适用《城市房地产管理法》作出判断。更多法官认为,《消费者法》对商品有“狭义”的理解,即“一般商品理论”。其法律意义在于,对于一般商品来说,即使采用“双重赔偿”的处罚方法,也不会对经营者造成“筋骨损伤”。这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序影响不大。其功能不仅在于有效打击违反公平诚实信用原则的犯罪人,还在于有效保护对方受害者的合法权益不受侵犯,从而在“公平”与“秩序”之间找到合理的平衡。另一方面,商品房一旦被刻意强调按照“淘汰法”进行调整,就会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏,造成“公平”与“秩序”的严重失衡。

例如,广东省高级法院审理的广东电力通信设备工程公司与许卓芳商品房预售合同纠纷案(2014年),广东省高级人民法院第15号民事判决决定不适用《拆迁法》。原因是:《消除法》的保护对象是消费者为生活需要购买、使用商品或接受服务过程中形成的权利和义务关系。针对普通商品市场中假冒伪劣商品和重量不足的问题。房屋销售不属于《消除法》规定的范围。因此,据认为,根据《消除法》第49条的规定,购买价格的双重退款和利息的双重返还是合理的

另一种观点认为,购房也是一种商品交易行为,作为商品的房屋也属于《消费者法》第四十九条的范围(注:2014年3月15日实施的《新消费者法》第五十五条)。当经营者欺诈时,申请双重赔偿应该没有问题。参与起草《消费者法》的民法专家、全国人大法律工作委员会委员何山先生态度非常坚定。他认为,既然是商品房,那就是商品销售,既然是商品销售,就应该根据《消费者法》的规定保护消费者。何山先生的意见是:“如果开发商完全是欺诈性的,他可以要求双倍赔偿。如果这只是部分欺诈,他应该声称自己是其中的一部分。”基于《消费者法》的立法目的、惩罚性赔偿的立法目的以及法律的解释和适用,认为开发商通过欺诈行为提供质量不佳的商品房,应当适用原《消费者法》第四十九条规定的双倍赔偿惩罚性赔偿制度。原因是:

首先,从消费者权益保护的角度来看,消费者在商品房交易过程中仍然处于经济弱势,购买商品房往往是消费者储蓄的结果。因此,《消费者权益法》中规定的消费者权利在符合该法的立法目的之前,应当适用于商品房交易。

其次,就该法规定的惩罚性赔偿制度的立法目的而言,如果商品房交易纠纷被排除在该规定的适用范围之外,开发商欺诈行为不需要承担三倍赔偿的民事责任,购买商品房的消费者将无法获得合理的赔偿和鼓励,也无法惩罚和威慑开发商的欺诈行为,也无法引导商品房市场。

此外,从法律适用的解释来看,《消费法》中所谓的“商品”,是指人们日常物质生活或文化生活所需要的、在市场上销售的商品,无论是动产还是不动产,都可以包括在内。因此,消费者以生活消费为目的购买商品房的,该商品房为本法所称的商品,本法没有明确规定不适用该商品房的,该商品房仍为消费对象,适用本规定。反对者表示,该条适用于商品房交易会产生利益失衡,是否产生高价值的商品或服务将被排除在该条的适用范围之外,而如何认定商品或服务为高价值也是一个问题。

最高法院《商品房解释》第八条和第九条明确规定,惩罚性赔偿原则适用于出卖人恶意违约、欺诈致使买受人无法获得该房屋的五种情形。那就是:1。先卖后到;2.一栋房子和两次销售;3.故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的;4.先到达后出售;5.故意隐瞒出售的房屋已经卖给第三人或者房屋已经拆迁补偿的事实。在这五种情况下,买受人可以要求出卖人返还已付房价款、利息和损失赔偿,也可以要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任。

当然,根据最高法院的规定,只有在购房合同因五种情况而被确认无效或取消或取消的前提下,买受人才能要求出卖人承担不超过已付房价两倍的赔偿责任。

原最高法院副院长黄松友在回答记者关于商品房解释的提问时指出,这五起案件中的惩罚性赔偿是以《合同法》第一百一十三条为依据的(该条第二款规定“经营者在向消费者提供商品或者服务时弄虚作假的,应当按照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”)和《消费者法》第49条规定的惩罚性损害赔偿原则,但不直接适用《消费者法》第49条的规定。

最高法院原第一人民法院院长孙华普在回答记者关于商品房解释的提问时表示:虽然解释中的惩罚性赔偿责任主要是根据《消费者权益法》第四十九条的规定制定的,但在适用范围、条件和赔偿金额的确定标准等方面与《消费者权益法》第四十九条有所不同,具体表现在以下三个方面:

首先,适用范围不同。《消费者权益法》第四十九条规定的惩罚性赔偿适用范围较广。只要经营者在提供商品或服务时存在欺诈行为,就可以适用惩罚性赔偿。《解释》规定的惩罚性赔偿的适用范围相对狭窄,仅适用于商品房销售,适用情况也受到严格限制。

第二,适用条件不同。《消费者法》第四十九条规定的惩罚性赔偿的适用条件是经营者向消费者提供的商品或服务具有欺骗性,即消费者已经获得该商品或服务。但是,《解释》中规定的惩罚性赔偿适用条件是,出卖人在订立商品房买卖合同或履行商品房买卖合同过程中严重违反诚信、欺诈或恶意违约原则,导致买受人无法获得该房屋,这意味着《解释》中的惩罚性赔偿不以买受人是消费者还是已经获得该商品房为条件。

第三,确定赔偿金额的标准不同。《消费者法》第49条规定的惩罚性赔偿金额是“购买商品的价格或消费者获得服务的成本的两倍”,即基于购买商品的价格或服务成本的“双重赔偿”。但是,《解释》规定的惩罚性赔偿金额不超过买受人支付金额的两倍,即人民法院可以根据当事人过错程度等具体情况,在买受人支付金额的一倍内确定赔偿金额,最高赔偿金额为买受人支付金额的两倍。

最高法院《商品房解释》第九条如何与新修订的《消费者权益法》第五十五条相协调?焦点是商品房的购买者是否属于消费者。新修订的《消费者法》没有明确规定这一点。一些地方性法规将商品房销售纳入《消费者权益保护法》的保护范围。例如,1996年《江苏省实施办法》第十二条规定,房地产经营者不得从事保护消费者利益的行为。2002年,最高法院给上海市高级法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》首次在商品房销售中出现“消费者”一词,规定在消费者交付全部或大部分商品房价款后,承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此,新修订的《消费者权益法》实施后,法律的适用将会出现冲突。因此,《商品房解释》第九条需要调整,以与新《消费者权益法》的规定相一致,或者《商品房解释》第九条应当明确规定为特别规定。

我们认为,在商品房销售合同领域,考虑到投标金额较大,如果三重补偿的适用对开发商要求过高,可以明确规定新《消费者权益法》的规定不适用于商品房销售,《商品房解释》第九条的规定将继续适用。

关于惩罚性赔偿在司法实践中的适用,河南省鹤壁市发生了首例商品房消费者双重赔偿案件,该案件作为终审判决在媒体上生效。该判决由鹤壁市中级人民法院于2002年5月29日作出。《中国房地产先驱报》报道了据称深圳首例双赔偿商品房合同纠纷案,也是最高法院颁布《商品房解释》后首例国家房产双赔偿纠纷案。在该案中,尹先生和深圳一座花园商品房要求出售一套住房和两套公寓。作为二审,深圳市中级人民法院认定,开发商以欺诈手段与尹先生签订的房地产销售合同可以依法撤销,因为开发商故意隐瞒涉案房地产“2 32 b号楼”已出售给他人的事实。最终判决取消了双方于1998年11月签署的《深圳市房地产销售合同》。开发商被判双倍退还货款和全额退还利息、注册费、入场费、验证费、入场费等。总计超过63万元。

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